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            棚改貨幣化被叫停? 專家:實物安置為主,三四線樓市將迎降溫
            作者:佚名    發布于:2018-6-26    文字:[] [] []   閱讀: ( )

            6月25日,媒體報道,有財經媒體人爆料各地PSL(抵押補充貸款)審批暫停,回收國開行總行,等待新政策。鑒于PSL為棚改貨幣化提供了主要資金來源,有解讀認為,這一消息若被證實,則意味著棚改貨幣化被“一刀切”叫停。

            對此,相關專家向《華夏時報》記者表示,棚改貨幣化“被叫停”的說法并不準確,不能也不會一刀切,貨幣化也有一定的好處,主要是根據具體情況有具體對策??傮w來看,棚改將從貨幣化安置為主轉變為以實物安置為主。

            中原地產首席分析師張大偉認為,在過去兩年,特別是三四線城市,棚改的貨幣化安置是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素。如今,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,房地產去庫存任務初步完成。棚改政策,特別是貨幣化安置政策,應該是到了調整并減少的時候。

            新項目難上馬

            早在這一傳聞出現之前,棚改安置政策有所調整的跡象已經顯現。

            去年5月,在有關棚戶區改造的國務院政策例行吹風會上,時任住房城鄉建設部副部長陸克華表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置,在那些庫存量大,市場房源非常充足的三四線城市和縣城,還要進一步提高貨幣化安置比例,促進去庫存,減少重復建設。

            不過,《華夏時報》記者梳理公開信息發現,雖然“因城施策推進棚改貨幣化安置”仍是棚改安置方式的主流,但自2017年底以來,已經有一些省份開始提出棚改補償要貨幣安置和實物結合。

            2017年底,安徽省住建部門表示,2018年全省保障性安居工程新開工計劃全部為棚戶區改造,今后將充分利用存量土地安排保障性安居工程建設。4月27日,安徽省住房城鄉建設廳巡視員仲亞平在城鎮保障性安居工程工作推進會上表示,各地要合理控制棚改貨幣化安置比例,商品住房供需緊張的市、縣,要進一步降低貨幣化安置比例。

            2018年1月,山東省住房城鄉建設工作會議宣布,鼓勵棚改、拆遷實物安置,取消貨幣化安置獎勵;2月,江西省住建部表示,要因地制宜實施棚改貨幣化安置,住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度;3月,濟南有關部門公開表示,要實行實物安置和貨幣補償相結合方式,加快城鎮棚戶區改造步伐,穩步推進城市危房改造;5月8日,石家莊市住房城鄉建設局表示,將通過成片改造、原址翻建,貨幣安置和異地集中建設安置房相結合等方式,加快推進長安區、裕華區、橋西區和新華區城市棚戶區改造工作。

            一位不愿透露姓名的專家對記者表示,目前已經批了的項目應當還在做,但今年確實有一些新項目因為拿不到國開行的借款而難以進行。

            25日晚間,國開行新聞辦公室回應稱,今年以來,開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策,在國務院相關部委指導下,配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。截至5月末,國開行今年發放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。不過,上述回應中并未正面提到增量項目的審批是否趨嚴等問題。

            三四線棚改,一二線也漲價

            棚改計劃自2005年首次提出以來,在最近幾年達到高峰。2008-2012年棚改新開工1260萬套,2013-2014年開工820萬套,2015-2017年棚改計劃開工1800萬套,實際超額完成,達到約1816萬套。

            起初,棚改的主要安置方式為實物安置,政府主導建立保障性住房,滿足棚戶區居民的住房需求,資金來源主要是地方政府發債、企業債券等。在央行創設PSL后,2014年8月國家開發銀行專門成立住宅金融事業部,重點支持棚戶區改造及城市基礎設施建設。自2015年起,貨幣化安置成為棚戶區改造的主要安置途徑,居民拿到補償款后,可以自行購買住宅,不受地區、城市的限制。

            一定程度上,這一方式成為“去庫存”的主要動力。2015年12月的中央經濟工作會議提出,2016年經濟社會發展主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。自此以后,2016年和2017年的政府工作報告中,都明確提到了將去庫存作為該年工作的重點方向。

            表現在數據上,2013、2014年棚改貨幣化安置率為7.9%和9.0%,但2015、2016年,這一比率直接躥升至29.9%和48.5%。據中信證券測算,2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%。

            中國社科院財經戰略研究院副研究員鄒琳華認為,棚改貨幣化不僅推動了三四線房價的上漲,也對一二線漲價有所支撐。經歷了2016年以來的一輪大漲后,一線城市房價極高,并采取了最嚴格的限購政策;二線城市房價很高,并采取了相對嚴格的調控政策;三四線城市對購房少有限制,住房總價相對較低,部分城市還有購房獎勵政策。因此,在貨幣化棚改的第一階段,在當地購房成為主流,短期內大量拆遷家庭拿著遠高于市場價的補償款涌入庫存絕對量不大的市場購房,造成房價大幅上揚。

            不過,在三四線城市經歷了一波大漲后,總體投資前景已經不強,如果繼續以棚改貨幣化的形式給當地家庭提供購房現金,更多的人將選擇去一二線城市購房,投資需求將向外溢出,會出現三四線棚改,一二線漲價的現象。

            三四線樓市降溫

            在推行三年“去庫存”政策后,當前樓市的庫存已經進入了較平穩的時期。

            根據國家統計局發布的全國房地產開發投資和銷售數據,2018年5月商品房待售面積56010萬平方米,已經是連續46個月的新低。張大偉表示,從全國庫存看,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

            而今年的政府工作報告中,新一年的工作重點也沒有明確提到“去庫存”。在3月份兩會的工作報告中,僅在總結過去五年工作時提到三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效、熱點城市房價漲勢得到控制;但2018年政府工作建議的部分,提出把發展經濟著力點放在實體經濟上,繼續抓好“三去一降一補”,具體措施集中在發展新動能、建設制造強國、破除無效供給、深化“放管服”幾個方面,對去庫存沒有明確闡述。

            雖然報告提出,要啟動新的三年棚改攻堅計劃,到2020年再改造各類棚戶區1500萬套,今年開工580萬套,但相比2017年的600萬套,已經在逐漸減少。

            易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,棚改當前遇到的困難在于兩點。第一是資金方面的壓力開始增加,尤其是貨幣化安置帶來了一定的財政和貸款壓力。第二是棚改過程中,也引起了“三四線城市房價上漲是否是因為棚改的原因”等質疑。因此,這樣的改革也是比較務實的。

            對于這一政策調整的后續影響,鄒琳華指出,三四線城市的樓市將降溫。由于供給增加的滯后性,2018年三四線城市的降溫不會特別顯著,甚至還可能慣性上漲,但漲速肯定要下降,2019年可能出現局部降價。

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